Элитные новостройки vs. вторичка: что выгоднее для инвесторов?

В каталоге риэлторов вы найдете десятки элитных новостроек от именитых и малоизвестных девелоперов, а также тысячи вторичных квартир, которые покупают у предыдущих владельцев. Обилие предложений создает хаос в умах рядовых покупателей, а когда дело касается инвестиции в элитную недвижимость, неопределенность и турбулентность увеличиваются. Поэтому мы хотим найти ответ на главный вопрос: «Что выгоднее для инвестора ― элитная новостройка или вторичка?». Если решить эту проблему, то поиск объекта для инвестиций станет делом техники.

Для достижения этих целей покупают жилую или коммерческую недвижимость. Формат объекта влияет на выработку стратегии инвестиции. Например, парковки/кладовки предполагают низкий порог входа и дают стабильный, но минимальный доход. Офисы, торговые помещения, стрит-ритейл дают больше дохода, но связан с высокими рисками и частой сменой арендаторов, а также высоким порогом входа.

Новостройки гарантируют увеличение цены на 20-40% в течение 1-3 лет, а вторичку можно сдать здесь и сейчас. Поэтому начинающие инвесторы и опытные игроки, предпочитающие сделки без риска, выбирают именно вторичное жилье или новостройку на котловане.

Что выбрать вам? Для ответа на этот вопрос давайте проанализируем долгосрочную и краткосрочную ликвидность элитных новостроек и вторичной недвижимости премиум класса. Почему именно премиум-класса или элитной категории? Да потому что именно у таких объектов есть стабильная аудитория арендаторов и покупателей.

Даже без учета Yield gap (разницы доходности объектов разного класса) новостройка выглядит куда привлекательнее старого жилого фонда. Никогда не забывайте о премии за первые продажи, которая гарантирует рост цены новостройки на 20-40% в течение первых трех лет практически любому объекту, а также о надбавке за элитный статус недвижимости (Price per square meter premium).

Список недостатков новостроек всегда связан с намерениями девелопера, который может затянуть сроки сдачи, построить дом с нарушениями СНиП, нарушить сроки подключения коммуникаций. Все это лечится страхованием юридических рисков (Title insurance) и безопасной оплатой через депозит (Escrow account). Но будьте готовы к сложностям, которые мешают продать объект за рыночную цену на этапе строительства, а также к низкой скорости оборота такого актива, обусловленной узостью аудитории покупателей элитного жилья.

Проводя сравнение доходности новостроек и вторички, нужно помнить о том, что коэффициент капитализации (Cap rate) нового дома держится на уровне 4-6%. Некоторые элитные новостройки в исторических локациях Москвы демонстрируют соотношение чистого операционного дохода к стоимости объекта на уровне 7%. Налоговые льготы при покупке такой недвижимости возможны преимущественно в формате вычета с тела кредита или процентов, что дает в сумме около 600-650 тысяч рублей.

Стратегия инвестиции в такую недвижимость предполагает покупку на раннем этапе с перспективами получения спекулятивного дохода за счет премии за первую продажу или приобретение жилья в формате под ключ под сдачу в аренду (краткосрочную и/или долгосрочную). Обе стратегии подходят инвесторам, ориентированным на сохранение и приумножение капитала.

Срок окупаемости инвестиций в новостройки бизнес-класса при сдаче в аренду ― 18 лет, а в премиум-классе ― около 20 лет. При перепродаже новостройки бизнес-класса, которую вы купили на котловане, можно рассчитывать на 20–35% доходности. Реализация новостройки премиум-класса при тех же условиях гарантирует прибыль 25–50%.

Существуют серьезные основания полагать, что риски покупки вторичного жилья для сдачи или перепродажи в перспективе перевесят те немногие выгоды, характерные для подобных объектов недвижимости.

Cash-on-Cash Return (коэффициент возврата вложенных денег) в данном случае составляет 4-6%, что очень неплохо, с учетом возможности сдать элитную вторичку на второй день после покупки. Но расчет доходности элитной недвижимости в новостройке, приобретенной в ипотеку, что снижает собственные вложения инвестора, указывает, что показатель Cash-on-Cash Return может вырасти и до 7%. Добавьте сюда около 30% Capital Gain, полученных от премии первого покупателя на котловане, и сделка с вторичкой будет выглядеть не так выгодно, как кажется начинающему арендодателю.

Комплексная проверка (Due Diligence) вторички также съест часть коэффициента возврата. Кроме юридической чистоты инвестору придется оплатить проверку технического состояния, а также инженерную экспертизу.

Налоги при продаже элитной недвижимости не зависят от формата объекта. Если с момента сделки прошло менее 3 или 5 лет, то физлицо платит 13% НДФЛ на разницу между суммой покупки и продажи. Но все мы знаем ответ на вопрос: «Что дорожает быстрее: новостройки или вторичка?», ― разумеется, новостройка, которая может прибавить в цене до 50% именно в первые 3-5 лет, что существенно снизит потери от налогового обременения.

При обращении к вторичке выгодно выглядит Buy-to-let стратегия (покупка под сдачу в аренду), а вот спекуляции типа Opportunistic investments в данном случае могут быть попросту невозможны, ведь ваш объект может не взлететь на 13% НДФЛ даже в среднесрочной перспективе.

Примеры успешных кейсов со сделками на первичном и вторичном рынке элитной недвижимости вы можете увидеть на нашей странице. Если вы уже знаете цели инвестиции, наши сотрудники помогут найти подходящий объект недвижимости в любом районе Москвы, а также в ближнем Подмосковье. Мы проведем Due Diligence, актуализируем рыночную цену, рассчитаем Cash-on-Cash Return и Cap rate. С нами ваша инвестиционная стратегия станет более прозрачной и прогнозируемой. Запись на консультацию возможна по номеру +7 (925) 170-97-45.