Новые условия семейной ипотеки в 2026 году: все, что нужно знать

Программа позволяет семьям с детьми оформить ипотеку на покупку жилья по льготной ставке — до 6% годовых. Для получения кредита потребуется первоначальный взнос не ниже 20% от стоимости недвижимости.

Лимит суммы зависит от региона:

• до 12 млн рублей — для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской области
• до 6 млн рублей — для всех остальных регионов

С 1 февраля 2026 года действует принцип «одна семья — одна льготная ипотека». При оформлении договора супруги автоматически становятся созаемщиками. Исключение предусмотрено только в случае, если один из супругов имеет иностранное гражданство.

Чтобы быстро понять, подходит ли семья под условия программы, удобнее всего смотреть по категориям.

Если сумма покупки превышает стандартный предел Семейной ипотеки, можно использовать комбинированный формат. Тогда льготная ставка 6% применяется только к части кредита в рамках госпрограммы, а оставшаяся сумма оформляется по рыночным условиям или через региональные меры поддержки.

Для таких случаев действуют расширенные ограничения:

• до 15 млн рублей — в большинстве регионов России
• до 30 млн рублей — для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Например, семья покупает жилье в Краснодарском крае за 11 млн рублей. В рамках программы можно получить 6 млн по ставке 6%, а оставшиеся 5 млн банк выдаст по обычной процентной ставке.
Это называют комбинированной Семейной ипотекой. Ее предлагают некоторые банки, если стоимость недвижимости выходит за пределы базового лимита программы.

Семейная ипотека подходит не только для покупки квартиры в новостройке. Программа охватывает несколько вариантов жилья, а доступные цели зависят от региона и состава семьи. Чаще всего льготный кредит используют для сделок с застройщиком — это может быть квартира по ДДУ или готовый дом, который продается по договору купли-продажи.

Также программа распространяется на жилье, реализуемое через государственные фонды. В эту категорию входят объекты Фонда развития территорий и квартиры, которые продаются в рамках московской реновации. Еще один допустимый вариант — строительство собственного дома. Работы должны выполняться подрядчиком, а оплата проходит через счет эскроу. При необходимости в сумму кредита включают и покупку участка.

Вторичный рынок доступен только в отдельных случаях. Такая покупка возможна в городах, где почти нет новостроек, и только для семей с ребенком до 6 лет включительно или ребенком с инвалидностью.

Семейная ипотека допускает покупку квартиры на вторичном рынке, но только при строгом наборе условий. Квартира подходит, если соблюдаются следующие правила:

• жилье находится в городе (кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей), где по данным ЕИСЖС нет строящихся многоквартирных домов или их не больше двух
• дом не старше 20 лет и на момент заключения договора не признан аварийным
• квартира ранее не оформлялась другой семьей с ребенком до 6 лет по программе Семейной ипотеки как вторичное жилье
• продавец не связан с заемщиком родственными, служебными или деловыми отношениями

Отдельно проверяется отсутствие взаимозависимости между сторонами сделки. Взаимозависимыми считаются лица, которые могут влиять на условия продажи — например, родственники, бизнес-партнеры, руководители и подчиненные, участники одной компании.
Поэтому заемщик, созаемщик и поручитель не должны быть взаимозависимыми по отношению к продавцу жилья или к учредителю компании, если объект продает юридическое лицо.

Если в семье двое несовершеннолетних детей, но нет ребенка младше 7 лет и нет ребенка с инвалидностью, условия программы становятся более ограниченными.

В таком случае Семейную ипотеку можно оформить только:

• в одном из 35 регионов, участвующих в программе
• либо в малом городе с численностью населения до 50 тысяч человек

При этом Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области в этот список не входят.
Численность определяется по данным Росстата на 1 января предыдущего года. Например, если кредит оформляется в 2026 году, учитывается показатель на 1 января 2025 года.

Это территориальное ограничение не применяется, если ипотека направлена на покупку или строительство частного дома.

Если в семье двое или больше несовершеннолетних детей, но нет ребенка младше 7 лет и нет ребенка с инвалидностью, Семейная ипотека на покупку квартиры у юридических лиц доступна не по всей стране. В этом случае программа действует только в отдельных субъектах РФ.

Жилье в новостройке или готовый объект у застройщика можно приобрести в 35 регионах.

Точный список документов зависит от банка — требования могут немного отличаться. Но чаще всего при подаче заявки просят стандартный набор бумаг, подтверждающих личность, состав семьи и доходы.

Обычно понадобятся:

• паспорта всех будущих заемщиков;
• свидетельства о рождении детей;
• СНИЛС каждого члена семьи;
• свидетельство о браке или документ о разводе (если применимо);
• справка о доходах и удержанном налоге (бывшая форма 2-НДФЛ) для каждого заемщика — ее можно получить у работодателя.

Перед оформлением лучше уточнить список заранее: некоторые банки могут запросить дополнительные документы по объекту недвижимости или занятости.

Нет. Семейная ипотека не распространяется на сделки по договору уступки прав требования по договору долевого участия. Купить квартиру по переуступке в рамках программы нельзя.

Договор уступки прав требования — это соглашение, по которому один участник передает другому свое право требовать исполнение обязательств от третьей стороны. В случае с новостройками это выглядит так: если дольщик продает объект до регистрации собственности в Росреестре, он продает не саму квартиру, а право получить ее от застройщика в будущем.

Такая сделка называется переуступкой. Новый покупатель получает право требовать от застройщика завершения строительства и передачи жилья по условиям ДДУ, но сам объект еще не оформлен в собственность.

Да. В отличие от многих других федеральных льготных программ, эта допускает рефинансирование уже действующего ипотечного кредита. Ставка при этом может быть снижена до 6% годовых.
Право на рефинансирование есть у семей, где воспитывается:

• ребенок до 6 лет включительно
• либо ребенок с инвалидностью

При этом важно, чтобы первоначальная ипотека была оформлена на жилье, которое подходит под условия программы.

Оформление нового кредита для погашения уже существующего. Обычно его используют, чтобы получить более выгодную процентную ставку и уменьшить переплату.

Семейная ипотека позволяет снизить ставку по уже оформленному кредиту, но рефинансирование доступно не для всех видов жилья. Программа распространяется только на ипотеку, которая изначально была взята на покупку недвижимости у застройщика.

Под рефинансирование подходят кредиты:

• на готовую квартиру по договору купли-продажи
• на жилье в строящемся доме по договору долевого участия (ДДУ)

Не получится рефинансировать:

• ипотеку на строительство индивидуального жилого дома
• кредиты, оформленные на вторичное жилье

Если ипотека оформлялась в комбинированном формате, программа тоже может применяться. В этом случае льготная ставка сохраняется для части кредита в пределах гослимита, а снижение возможно по той сумме, которая шла по рыночным условиям.

При рефинансировании оформляется новый договор на весь кредит целиком, но льготная часть остается без изменений. Пересматриваются условия только по рыночному сегменту займа.

Да, его разрешено направлять на Семейную ипотеку двумя способами: внести в качестве первоначального взноса или уменьшить долг за счет досрочного погашения.

Для регулярных ежемесячных платежей эти средства не подходят — маткапитал применяется только для взноса или сокращения задолженности.

Размер выплат на 2026 год:

Да, участники Семейной ипотеки могут рассчитывать на дополнительную государственную поддержку — выплату до 450 тысяч рублей на погашение кредита.

Она доступна многодетным семьям, если третий или следующий ребенок родился в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года.

Чтобы получить выплату, семья, ипотечный договор и жилье должны соответствовать условиям программы.

Сейчас действует правило «один льготный ипотечный кредит на человека». Оно введено с 23 декабря 2023 года.

Это означает, что гражданин не сможет взять Семейную ипотеку, если после этой даты уже оформлял кредит по одной из федеральных программ, включая:

• Льготную ипотеку
• Сельскую
• ИТ
• Дальневосточную или Арктическую
• для новых регионов
• Семейную

Исключение предусмотрено в случае, если предыдущая льготная ипотека полностью погашена, а после заключения того договора в семье родился ребенок. Тогда Семейную ипотеку можно оформить снова.