Налоги на недвижимость 2026

Ставки налога на имущество физлиц устанавливаются законом каждого региона и могут различаться, хотя базовые пределы заданы Налоговым кодексом. Для жилой недвижимости базовая ставка составляет 0,1% кадастровой стоимости. Однако в крупных городах введены дифференцированные шкалы в зависимости от стоимости жилья. Например, в Москве.

В Санкт-Петербурге и Севастополе действует схожая система единой шкалы ставок по городу. В других регионах ставки могут быть ниже базовых, так как местные власти вправе устанавливать льготы для отдельных категорий граждан или территорий. Для нежилых объектов ставка обычно составляет 0,5% от кадастровой стоимости, а для коммерческой недвижимости из специального перечня может достигать 2%.

В результате налоговая нагрузка на недвижимость существенно различается в зависимости от региона. В большинстве субъектов для жилья ставка остается на уровне 0,1%, но в Москве и других крупных городах из-за высокой кадастровой оценки и прогрессивной шкалы суммы налога значительно выше.

Налоговое законодательство, касающееся недвижимости, претерпело ряд изменений с начала 2026 года:

• Повышение НДС до 22%. С 1 января 2026 года базовая ставка налога на добавленную стоимость увеличена с 20% до 22%. Хотя продажи жилья физлицами освобождены от НДС, рост ставки косвенно влияет на рынок: увеличивается себестоимость строительства жилья, что транслируется в цену квадратного метра. Льготная ставка НДС 10% для отдельных категорий товаров при этом сохранена. Для покупателей новостроек это означает небольшой рост цен (по оценкам, примерно на 1,5–5% в 2026 году из-за удорожания материалов и работ)
• Новые льготы для семей с детьми. С 1 января 2026 года расширены налоговые вычеты при налогообложении недвижимости для многодетных семей. Ранее семьи с тремя и более несовершеннолетними детьми могли уменьшать налоговую базу на 5 кв. м площади квартиры (или 7 кв. м дома) на каждого ребенка. Теперь это право продлено до момента, пока старшему ребенку не исполнится 18 лет (или 23 года при очном обучении).
• Изменение ставки для «роскошных» новостроек. Введено послабление для владельцев очень дорогого жилья на стадии строительства. Если физическому лицу принадлежит объект незавершенного строительства (квартира в строящемся доме) с кадастровой стоимостью выше 300 млн руб., с 2026 года он больше не облагается по максимальной ставке 2,5%. Вместо этого применяется пониженная ставка, как для обычной недвижимости (0,5% или региональная ставка для жилья).
• Цифровые уведомления вместо бумажных. С 1 августа 2026 года упрощается получение налоговых уведомлений: тем, кто зарегистрирован на портале госуслуг (ЕСИА), ФНС автоматически направит уведомление о начисленных налогах (включая налоги на недвижимость) в электронный личный кабинет.
• Прочие изменения. С налогового периода 2027 года (уплата в 2028-м) планируется новая система расчета имущественных налогов для организаций – налоговые органы сами будут исчислять налог на имущество и земельный налог для компаний, без необходимости подавать расчеты. Что касается граждан, с 2025 года уже действует прогрессивная шкала НДФЛ на доходы от продажи имущества: 13% на доход до 2,4 млн руб. и 15% на сумму превышения.

Каждое из перечисленных изменений уже закреплено в нормативных актах.

Налоговое законодательство предусматривает перечень льгот для различных категорий граждан:

• Полное освобождение для определённых категорий. От уплаты налога на имущество физических лиц освобождаются ветераны войн, инвалиды I и II групп, пенсионеры по возрасту, участники боевых действий, участники СВО и их семьи, а также другие лица, указанные в статье 407 Налогового кодекса РФ. Освобождение распространяется на один объект каждого типа недвижимости, при условии, что он не используется для предпринимательства и его кадастровая стоимость не превышает 300 миллионов рублей.
• Вычеты по площади для жилья. Всем собственникам жилья автоматически предоставляется необлагаемый минимум площади: налоговая база уменьшается на стоимость 20 кв. м квартиры, 50 кв. м жилого дома или 10 кв. м комнаты. Этот вычет применяется ФНС при расчёте налога без заявления. Для семей с несколькими детьми предусмотрен дополнительный вычет: на каждого несовершеннолетнего ребёнка не облагается налогом ещё 5 кв. м квартиры или 7 кв. м дома.
• Налоговый вычет при приобретении недвижимости. Это не освобождение от налога, а возврат НДФЛ при покупке жилья. Максимальный имущественный вычет составляет 2 миллиона рублей при покупке квартиры или строительстве дома, а по ипотечным процентам можно вернуть до 3 миллионов рублей.
• Послабления для предпринимателей и бизнеса. Индивидуальные предприниматели платят налог на принадлежащее им имущество на общих основаниях, как физлица — отдельного налога для ИП на недвижимость не предусмотрено. Однако, если объект используется для бизнеса, льготы для физических лиц не действуют. Например, пенсионер, зарегистрированный как ИП, не получит освобождение для помещения, используемого под магазин или офис. Более того, некоторые нежилые объекты, находящиеся в собственности ИП, могут облагаться по повышенным ставкам (до 2% от кадастровой стоимости), если они включены в региональные перечни коммерческой недвижимости. Если вы имеете право на льготу, но она не учтена в налоговом уведомлении, рекомендуется обратиться в налоговую инспекцию для уточнения информации.

Если вы относитесь к льготной категории, но не увидели льготу в налоговом уведомлении, стоит обратиться в инспекцию.

Практические шаги и документы, которые следует подготовить покупателю:

1. Рассчитать бюджет с учетом налоговых расходов. Помимо стоимости самой квартиры, заложите дополнительные траты: услуги нотариуса (если требуются), государственную пошлину за регистрацию права (~до 4 000 руб.), возможные расходы на оформление ипотеки. Учитывайте, что спустя год вам начнут приходить счета на налог на имущество, поэтому заранее оцените его размер для выбранного жилья (исходя из кадастровой стоимости и региональной ставки). Например, квартира в Москве стоимостью 15 млн руб. будет облагаться по ставке 0,15% – то есть налог составит около 22,5 тыс. руб. в год.
2. Проверить юридическую чистоту недвижимости. Запросите у продавца свежую выписку из ЕГРН – она подтвердит право собственности и отсутствие обременений (ипотеки, ареста). Также проверьте историю объекта: документы-основания (договор купли-продажи, дарения, приватизации и т.д.), наличие прописанных лиц. Убедитесь, что у продавца уплачены все коммунальные платежи и нет долгов по капремонту – хотя эти долги формально не препятствуют сделке, они могут перейти вам вместе с квартирой.
3. Подготовить необходимые документы. Со стороны покупателя основной документ – паспорт гражданина РФ (и нотариально заверенное согласие супруга, если вы состоите в браке и приобретаете недвижимость на личные средства). Если планируете использовать материнский капитал или жилищный сертификат, нужны соответствующие сертификаты и справки. Продавец должен предоставить: правоустанавливающие документы на квартиру, выписку ЕГРН, справку об отсутствии задолженностей (желательно), согласие супруга (если имущество совместно нажитое), а при продаже по доверенности – саму доверенность и сведения о нотариусе. Заранее составьте договор купли-продажи – в простой письменной форме или у нотариуса (обязательно, если продается доля или участвует несовершеннолетний). Для ипотеки понадобится также закладная и договор с банком.
4. Оформить сделку и регистрацию. В назначенный день подпишите договор купли-продажи (и акт приема-передачи после расчета). Произведите расчет – желательно безналичным переводом на счет продавца (так безопаснее и для вычета потом понадобится подтверждение оплаты). Затем подайте документы на регистрацию перехода права собственности в МФЦ или через портал Росреестра. Для регистрации потребуются: заявление, договор (в трех экземплярах), акт, квитанция об уплате госпошлины и другие вышеупомянутые документы. В течение 7–10 дней Росреестр зарегистрирует вас как нового собственника, после чего в ЕГРН появится соответствующая запись.
5. Сохранить документы для налогового вычета. После покупки соберите в отдельную папку копии всех ключевых документов: договор, акт, платежные документы (расписки, подтверждения переводов), ипотечный договор и справку банка о выплаченных процентах. Они понадобятся, чтобы подать на налоговый вычет. Подать декларацию 3-НДФЛ можно уже с января следующего года после покупки, не дожидаясь конца апреля (срока подачи деклараций). Возврат НДФЛ за покупку производится налоговой инспекцией на ваш счет в течение ~4 месяцев после подачи декларации.

Для надежности лучше консультироваться с юристом или специалистом по недвижимости еще на этапе подготовки сделки.

Нужно ли платить налог при покупке квартиры?
Нет, при самой покупке жилья НДФЛ не взимается – дохода у покупателя не возникает. Продавец может платить налог с продажи (если не освобожден), но покупатель государству налог не платит. Исключение – небольшая госпошлина за регистрацию права собственности (обычно 2–4 тыс. руб.) и, при покупке у застройщика, косвенно заложенный в цене НДС 22%. Однако отдельного налога на покупку недвижимости для граждан не предусмотрено. Получив квартиру в собственность, покупатель в дальнейшем будет ежегодно платить только налог на имущество по ставкам региона.

Как рассчитать налог на имущество квартиры?
Сумма ежегодного налога вычисляется по формуле: Налог = (кадастровая стоимость – вычет) × ставка × доля × период владения. Кадастровую стоимость можно узнать через Росреестр или личный кабинет налогоплательщика. Из нее вычитается необлагаемый минимум (например, 20 кв. м для квартиры), а также возможные льготы. Ставка берется согласно закону вашего региона (для большинства квартир – 0,1%). Доля и период учитываются, если вы владели не полный год или объект в долевой собственности. Пример расчета: квартира в Москве кадастровой стоимостью 5 млн руб. и площадью 60 м². Вычет 20 м² соответствует, скажем, 1,7 млн руб. стоимости (если кадастр ~83 тыс. руб/м²). Тогда налогооблагаемая база ≈ 3,3 млн руб. (стоимость оставшихся 40 м²). Ставка для этой стоимости – 0,1%. Налог = 3,3 млн × 0,1% = 3 300 руб. за год. Если квартира куплена в середине года, то платить придется примерно половину этой суммы (пропорционально месяцам владения).

Какие налоговые льготы и вычеты доступны собственникам недвижимости?
В первую очередь, пенсионеры, инвалиды и ветераны освобождаются от уплаты налога на имущество в отношении одного объекта каждого типа недвижимости. Для семей с детьми предусмотрены дополнительные налоговые вычеты по площади: на каждого ребенка налоговая база уменьшается на 5 или 7 квадратных метров, в зависимости от вида жилья. Кроме того, любой собственник, приобретший жилье, может воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ — вернуть 13% с суммы до 2 миллионов рублей (максимум 260 тысяч рублей). Если покупка осуществлялась с помощью ипотечного кредита, есть возможность получить дополнительный возврат — до 390 тысяч рублей с выплаченных процентов по ипотеке. Льготы по налогу на имущество предоставляются ФНС автоматически, а для получения имущественного вычета необходимо подать налоговую декларацию и заявление. Также в 2026 году продолжат действовать налоговые каникулы для отдельных категорий собственников: например, владельцы недвижимости, расположенной в зонах чрезвычайных ситуаций или контртеррористических операций, освобождаются от налога на период эвакуации.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры?
Если вы продаёте жильё, которым владеете достаточно долго, налог платить не придётся. Обычно освобождение от НДФЛ действует, если недвижимость находилась в вашей собственности более 5 лет. В некоторых ситуациях минимальный срок владения сокращается до 3 лет — например, если квартира была вашим единственным жильём или вы получили её по наследству либо в дар от близкого родственника. Если же вы решите продать недвижимость раньше этого срока, потребуется подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ. С 2025 года применяется прогрессивная ставка: 13% на доходы от продажи до 2,4 млн рублей и 15% на сумму сверх этого порога. Доход рассчитывается как разница между ценой продажи и подтверждёнными расходами на покупку объекта (либо можно уменьшить доход на стандартный вычет в 1 млн рублей, если так выгоднее). Пример: если квартира была куплена за 5 млн рублей и продана через 2 года за 6 млн рублей, то доход составит 1 млн рублей. Налог с этой суммы по ставке 13% составит 130 тысяч рублей. Семьи, в которых двое и более детей, могут воспользоваться специальной льготой — они освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, даже если не прошло 5 лет владения, при условии, что одновременно приобретают новое жильё большей площади и соблюдают установленные требования по детям. В 2026 году условия предоставления льготы станут ещё более гибкими: будут учитываться рождение второго ребёнка после продажи, наличие детей-инвалидов любого возраста и другие обстоятельства, что призвано поддержать улучшение жилищных условий для семей.

Изменения в налогах неизбежно отражаются на рынке жилья – через цены, спрос, поведение инвесторов. В 2026 году можно ожидать следующих тенденций с учетом нововведений:

• Незначительный рост цен на жилье. Повышение НДС до 22% немного увеличит себестоимость строительства. По оценкам аналитиков, цены на новостройки вырастут примерно на 1,5–2%, в отдельных случаях до 3–5%. Застройщики уже закладывают этот рост в ценники, но о резком скачке речь не идет. Вторичное жилье тоже может подорожать, хоть и менее заметно.
• Снижение инвестиционной активности. Введенная прогрессия НДФЛ и рост налогов на дорогие объекты снижают инвестиционную привлекательность квадратных метров для спекулятивных покупателей. Частные инвесторы, ранее покупавшие квартиры с целью перепродажи через короткий срок, теперь дважды подумают из-за 15%-го налога на прибыль при быстрой продаже.
• Локальное оживление среди льготников. Расширение льгот по НДФЛ, по мнению аналитиков, не окажет массового влияния на рынок. Доля таких сделок относительно невелика.
• Рост налоговой дисциплины. Усиление цифрового контроля со стороны ФНС приводит к тому, что избежать уплаты налогов становится практически невозможно. Рынок привыкает к «прозрачным» сделкам, а расчет через банк и регистрация всех переходов прав – оставляют цифровой след. Поэтому случаи, когда собственники годами не платили налог из-за не полученного письма или сдавали жилье нелегально, уходят в прошлое.

В целом налоговая реформа оценивается как умеренно негативный фактор для рынка недвижимости. Она не вызовет шокового падения спроса – льготная ипотека и потребность людей в жилье продолжат поддерживать сделки. Однако ближайшие кварталы могут пройти в режиме адаптации: часть покупателей поторопилась приобрести жилье до роста НДС, а часть, наоборот, возьмет паузу, чтобы понять новые правила игры.
Рынок недвижимости Москвы почувствует эти изменения сильнее из-за высоких кадастровых оценок (средний рост ~23% по переоценке 2025 года), тогда как в регионах эффект будет мягче.

Налоговые правила 2026 года в сфере недвижимости стали сложнее, требуя большей ответственности к владению и сделки с жильем. С другой стороны, государство внедряет поддерживающие меры: расширяются льготы для семей, упрощается получение уведомлений, сохраняются вычеты при покупке. Чтобы не переплачивать, важно вовремя рассчитаться с ФНС (в 2025 году срок уплаты за предыдущий год – до 1 декабря).

Планируете покупку жилья в Москве или регионе? Обратитесь к нашим экспертам – мы не только подберем недвижимость с учетом ваших пожеланий, но и поможем учесть все нюансы сделки, включая налоговые вычеты и льготы. Оставьте заявку на подбор недвижимости, и мы свяжемся с вами для индивидуальной консультации.