Прогноз цен на квартиры в 2026 году: что ждёт рынок недвижимости
Рынок жилой недвижимости в 2026 году входит в фазу, когда решения о покупке и аренде всё чаще принимаются не «по ощущениям», а на основе расчёта. После активных 2023–2024 годов и периода адаптации в 2025-м рынок сформировал новые ориентиры: спрос стал более рациональным, ипотека — более избирательной, а рост цен — неравномерным.
Для покупателей и инвесторов 2026 год важен не обещаниями резких скачков, а возможностью понять, где цены продолжат расти, где стабилизируются, и какие сценарии действительно работают. Этот прогноз опирается на данные банков, аналитиков рынка и официальную статистику и отвечает на главный вопрос: чего ждать от цен на квартиры и как использовать эту информацию на практике.
Для покупателей и инвесторов 2026 год важен не обещаниями резких скачков, а возможностью понять, где цены продолжат расти, где стабилизируются, и какие сценарии действительно работают. Этот прогноз опирается на данные банков, аналитиков рынка и официальную статистику и отвечает на главный вопрос: чего ждать от цен на квартиры и как использовать эту информацию на практике.
.
Что изменится в ценах на квартиры к 2026 году
Ключевой вопрос для всех участников рынка недвижимости – что будет с ценами на квартиры в 2026 году. По оценкам аналитиков, снижение цен маловероятно: ни один эксперт не ожидает падения стоимости жилья в обозримом будущем. Вместо этого прогнозируется продолжение роста цен, пусть и более умеренными темпами, чем в предыдущие бурные годы.
Эксперты выделяют несколько общих тенденций. Во-первых, рост цен на жильё в 2026 году, скорее всего, сохранится на уровне инфляции или немного превысит её. К примеру, по предварительным итогам 2025 года цены на новостройки выросли примерно на 6,9% – то есть примерно совпали с официальной инфляцией. На 2026 год консенсус-прогноз – тоже увеличение, без признаков обвала. Во-вторых, отложенный спрос продолжит оказывать влияние: многие семьи и инвесторы, отложившие покупку в 2024–2025 гг. из-за высоких ставок, могут выйти на рынок при первых признаках улучшения условий (например, снижения ипотечных ставок). Наконец, фактор ограниченного предложения тоже играет роль – застройщики снизили темпы запуска новых проектов, и дефицит жилья поддерживает цены.
Главный вывод общего обзора: несмотря на период охлаждения спроса в 2024–2025 гг., рынок недвижимости в 2026 году войдёт в фазу постепенного роста цен. Рост не будет чрезмерно резким, но купить квартиру станет дороже, чем годом ранее. Рассмотрим подробнее факторы, влияющие на цены, и конкретные цифры прогнозов.
Эксперты выделяют несколько общих тенденций. Во-первых, рост цен на жильё в 2026 году, скорее всего, сохранится на уровне инфляции или немного превысит её. К примеру, по предварительным итогам 2025 года цены на новостройки выросли примерно на 6,9% – то есть примерно совпали с официальной инфляцией. На 2026 год консенсус-прогноз – тоже увеличение, без признаков обвала. Во-вторых, отложенный спрос продолжит оказывать влияние: многие семьи и инвесторы, отложившие покупку в 2024–2025 гг. из-за высоких ставок, могут выйти на рынок при первых признаках улучшения условий (например, снижения ипотечных ставок). Наконец, фактор ограниченного предложения тоже играет роль – застройщики снизили темпы запуска новых проектов, и дефицит жилья поддерживает цены.
Главный вывод общего обзора: несмотря на период охлаждения спроса в 2024–2025 гг., рынок недвижимости в 2026 году войдёт в фазу постепенного роста цен. Рост не будет чрезмерно резким, но купить квартиру станет дороже, чем годом ранее. Рассмотрим подробнее факторы, влияющие на цены, и конкретные цифры прогнозов.
Почему рынок ведёт себя именно так: ключевые факторы
Экономическая среда остаётся определяющим фактором. Инфляция сохраняется выше целевых значений, что поддерживает рост стоимости активов, включая недвижимость. При этом процентные ставки по ипотеке остаются высокими, что ограничивает массовый спрос и сдерживает резкие ценовые скачки.
Доходы населения растут неравномерно, и это напрямую отражается на структуре спроса. Покупатели стали внимательнее считать бюджет, чаще выбирать меньшие площади или откладывать покупку в ожидании более выгодных условий.
Отдельную роль играет ипотека. В 2026 году она перестает быть универсальным инструментом и работает точечно — прежде всего в сегментах с господдержкой и для определенных категорий покупателей. Это снижает общий объем сделок, но делает рынок более устойчивым.
С точки зрения предложения рынок сталкивается с дефицитом качественных проектов. Новое строительство концентрируется в крупных агломерациях, а в востребованных районах предложение ограничено. Это создает локальные зоны роста цен даже при общем замедлении рынка.
Регуляторные изменения также влияют на поведение участников. Налоговые корректировки, требования к застройщикам и ипотечные условия формируют более «осторожный» рынок, где решения принимаются с расчетом на долгосрочную перспективу.
Доходы населения растут неравномерно, и это напрямую отражается на структуре спроса. Покупатели стали внимательнее считать бюджет, чаще выбирать меньшие площади или откладывать покупку в ожидании более выгодных условий.
Отдельную роль играет ипотека. В 2026 году она перестает быть универсальным инструментом и работает точечно — прежде всего в сегментах с господдержкой и для определенных категорий покупателей. Это снижает общий объем сделок, но делает рынок более устойчивым.
С точки зрения предложения рынок сталкивается с дефицитом качественных проектов. Новое строительство концентрируется в крупных агломерациях, а в востребованных районах предложение ограничено. Это создает локальные зоны роста цен даже при общем замедлении рынка.
Регуляторные изменения также влияют на поведение участников. Налоговые корректировки, требования к застройщикам и ипотечные условия формируют более «осторожный» рынок, где решения принимаются с расчетом на долгосрочную перспективу.
Прогноз по регионам: где динамика будет разной
Цены на квартиры в России растут неравномерно – многое зависит от региона. Рассмотрим конкретные прогнозы по регионам: сравним ситуацию в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах на 2026 год. Данные 2025 года показывают большую вариативность: где-то жильё дорожало двузначными темпами, а где-то почти стояло на месте. Ниже приведена таблица с динамикой цен за 2025 год и ожидаемым ростом в 2026 году для основных рынков:
Москва
Самый дорогой и динамичный рынок недвижимости России. По итогам 2025 года цены на квартиры в Москве установили новые рекорды. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке «старой» Москвы достигла ~787 тыс. руб, что на 26% выше уровня конца 2024 года. Такой резкий скачок связан не только с общерыночными факторами (инфляция, себестоимость), но и с локальными особенностями: в 2025 году произошло значительное сокращение предложения комфорт-класса – число доступных новых квартир комфорт-класса упало вдвое (с 21 тыс. до 10 тыс.). Структура предложения изменилась в сторону более дорогих сегментов, из-за чего средние цены сильно выросли. Даже в комфорт-классе Москвы рост за год составил +23% (с 323 тыс. до 404 тыс. руб/м²). В бизнес-классе +15%, в премиум-сегменте +18%. Таким образом, Москва вошла в 2026 год с уже высокими ценами.
Большинство аналитиков прогнозируют продолжение роста, но более умеренными темпами. Сценарий резкого скачка (+20% и более) возможен только при быстром снижении ставок и возвращении ажиотажного спроса. Базовый же прогноз – плавный рост порядка 5–10% за год. Сбербанк, например, ожидает +5–7% по новостройкам в среднем по стране, а Москва как самый востребованный рынок может показать результат ближе к верхней границе этого диапазона или чуть выше (около +10%). Этому способствует сохраняющийся дефицит земель под застройку, высокая конкуренция за проекты и инвестиционная привлекательность Москвы. Любая новая инфраструктура (метро, МЦД, дороги) сразу добавляет стоимости жилью в соответствующих районах. Ключевые районы роста – традиционно локации с новым транспортным сообщением и крупными редевелопментами: например, продолжится развитие Новой Москвы (ТиНАО) с открытием новых станций метро в 2026 г., что подогреет цены в прилегающих поселениях. Также востребованы будут проекты в старых промзонах, превращаемых в жилые кварталы, и элитные проекты в центре – эти сегменты тянут среднюю цену вверх.
Санкт-Петербург
Второй по величине и значению рынок жилья России, который имеет свои особенности. В 2025 году Питер также пережил рост цен, хотя и более умеренный, чем Москва. Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Петербурга к концу 2025 г. достигла ~232,6 тыс. руб (+12% с начала года). Первичный рынок СПб за последний год вырос примерно на 18% (данные за 2023–2024, немного выше московских 18% против 14% соответственно). Однако к 2025 году темпы замедлились – по оценкам, за 2025 год новостройки Петербурга прибавили около 6–8% в цене, то есть сравнялись с инфляцией. Эксперты отмечают, что бум 2022–2023 гг. (когда инвестиционный спрос был рекордным) сменился более спокойным ростом в 2024–2025.
Прогноз на 2026 год для Петербурга преимущественно сходится к плавному росту в пределах инфляции. Официальные прогнозы Дом.РФ дают 3–5% роста цен в год по стране и СПб при стабильных условиях. То есть базовый сценарий: +3–6% в 2026 году. Такой консервативный прогноз объясняется тем, что покупательская способность ограничена, а предложение в Петербурге относительно увеличилось. В 2025 году объем доступного жилья в новостройках СПб вырос на ~6–7% – застройщики вывели больше объектов, чем годом ранее. Хотя спрос был не очень высоким, рост предложения и акции застройщиков сдерживали цены: некоторые проекты давали точечные скидки, распродажи остатков, особенно в формате апартаментов. Таким образом, на входе в 2026 год петербургский рынок более сбалансирован, чем московский: нет острого дефицита комфорт-класса, выбор для покупателей есть.
Южные и курортные регионы России
Город Сочи и Краснодарский край продолжают оставаться в топе по росту цен. За 2023–2025 гг. средняя цена в Сочи выросла на 24% (с 330 до 410 тыс. руб/м²) – это один из максимальных приростов в стране наряду с Москвой. Это объясняется высоким спросом (климат, инвестиции в курортную недвижимость) при крайне ограниченном предложении земли. В 2026 году Сочи и побережье могут расти и дальше, хотя темпы вероятно снизятся после такого скачка – прогнозируемо +10–15% за год при стабильном притоке покупателей. Краснодар в последние два года также пережил бум цен (рост ~31% за 2023–25), но интересно, что на вторичке в 2025 зафиксировано небольшое снижение (–3,3%). Это может быть коррекция после перегрева. В 2026 Краснодар, как крупный миллионник с миграцией из северных регионов, скорее вернётся к росту, но умеренному (5–7%). Крым и Севастополь – специфичные рынки, зависящие от общей ситуации. С 2022 года они были волатильны, но в 2025 рост там тоже восстановился. В 2026, при условии стабильности, недвижимость в Крыму может подорожать на уровне среднероссийского показателя (~6%).
Москва
Самый дорогой и динамичный рынок недвижимости России. По итогам 2025 года цены на квартиры в Москве установили новые рекорды. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке «старой» Москвы достигла ~787 тыс. руб, что на 26% выше уровня конца 2024 года. Такой резкий скачок связан не только с общерыночными факторами (инфляция, себестоимость), но и с локальными особенностями: в 2025 году произошло значительное сокращение предложения комфорт-класса – число доступных новых квартир комфорт-класса упало вдвое (с 21 тыс. до 10 тыс.). Структура предложения изменилась в сторону более дорогих сегментов, из-за чего средние цены сильно выросли. Даже в комфорт-классе Москвы рост за год составил +23% (с 323 тыс. до 404 тыс. руб/м²). В бизнес-классе +15%, в премиум-сегменте +18%. Таким образом, Москва вошла в 2026 год с уже высокими ценами.
Большинство аналитиков прогнозируют продолжение роста, но более умеренными темпами. Сценарий резкого скачка (+20% и более) возможен только при быстром снижении ставок и возвращении ажиотажного спроса. Базовый же прогноз – плавный рост порядка 5–10% за год. Сбербанк, например, ожидает +5–7% по новостройкам в среднем по стране, а Москва как самый востребованный рынок может показать результат ближе к верхней границе этого диапазона или чуть выше (около +10%). Этому способствует сохраняющийся дефицит земель под застройку, высокая конкуренция за проекты и инвестиционная привлекательность Москвы. Любая новая инфраструктура (метро, МЦД, дороги) сразу добавляет стоимости жилью в соответствующих районах. Ключевые районы роста – традиционно локации с новым транспортным сообщением и крупными редевелопментами: например, продолжится развитие Новой Москвы (ТиНАО) с открытием новых станций метро в 2026 г., что подогреет цены в прилегающих поселениях. Также востребованы будут проекты в старых промзонах, превращаемых в жилые кварталы, и элитные проекты в центре – эти сегменты тянут среднюю цену вверх.
Санкт-Петербург
Второй по величине и значению рынок жилья России, который имеет свои особенности. В 2025 году Питер также пережил рост цен, хотя и более умеренный, чем Москва. Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Петербурга к концу 2025 г. достигла ~232,6 тыс. руб (+12% с начала года). Первичный рынок СПб за последний год вырос примерно на 18% (данные за 2023–2024, немного выше московских 18% против 14% соответственно). Однако к 2025 году темпы замедлились – по оценкам, за 2025 год новостройки Петербурга прибавили около 6–8% в цене, то есть сравнялись с инфляцией. Эксперты отмечают, что бум 2022–2023 гг. (когда инвестиционный спрос был рекордным) сменился более спокойным ростом в 2024–2025.
Прогноз на 2026 год для Петербурга преимущественно сходится к плавному росту в пределах инфляции. Официальные прогнозы Дом.РФ дают 3–5% роста цен в год по стране и СПб при стабильных условиях. То есть базовый сценарий: +3–6% в 2026 году. Такой консервативный прогноз объясняется тем, что покупательская способность ограничена, а предложение в Петербурге относительно увеличилось. В 2025 году объем доступного жилья в новостройках СПб вырос на ~6–7% – застройщики вывели больше объектов, чем годом ранее. Хотя спрос был не очень высоким, рост предложения и акции застройщиков сдерживали цены: некоторые проекты давали точечные скидки, распродажи остатков, особенно в формате апартаментов. Таким образом, на входе в 2026 год петербургский рынок более сбалансирован, чем московский: нет острого дефицита комфорт-класса, выбор для покупателей есть.
Южные и курортные регионы России
Город Сочи и Краснодарский край продолжают оставаться в топе по росту цен. За 2023–2025 гг. средняя цена в Сочи выросла на 24% (с 330 до 410 тыс. руб/м²) – это один из максимальных приростов в стране наряду с Москвой. Это объясняется высоким спросом (климат, инвестиции в курортную недвижимость) при крайне ограниченном предложении земли. В 2026 году Сочи и побережье могут расти и дальше, хотя темпы вероятно снизятся после такого скачка – прогнозируемо +10–15% за год при стабильном притоке покупателей. Краснодар в последние два года также пережил бум цен (рост ~31% за 2023–25), но интересно, что на вторичке в 2025 зафиксировано небольшое снижение (–3,3%). Это может быть коррекция после перегрева. В 2026 Краснодар, как крупный миллионник с миграцией из северных регионов, скорее вернётся к росту, но умеренному (5–7%). Крым и Севастополь – специфичные рынки, зависящие от общей ситуации. С 2022 года они были волатильны, но в 2025 рост там тоже восстановился. В 2026, при условии стабильности, недвижимость в Крыму может подорожать на уровне среднероссийского показателя (~6%).
Как использовать этот прогноз при покупке или аренде
Для покупателей 2026 год — это время точечных решений. Если речь идёт о покупке для жизни, имеет смысл ориентироваться на локации с устойчивым спросом и готовой инфраструктурой, а не на ожидание снижения цен.
Инвесторам важно учитывать ликвидность объекта. Быстрого роста по всему рынку не будет, поэтому ключевыми становятся параметры, влияющие на перепродажу или аренду: район, транспорт, формат дома, класс проекта.
Для арендаторов прогноз означает постепенный рост ставок, особенно в крупных городах. Долгосрочные договоры и выбор жилья в районах с хорошей транспортной связью могут снизить финансовую нагрузку.
Ипотеку в 2026 году стоит рассматривать как инструмент с чётким расчётом: сравнивать программы, учитывать полную стоимость кредита и не закладываться на будущие снижения ставок как на гарантированный сценарий.
Инвесторам важно учитывать ликвидность объекта. Быстрого роста по всему рынку не будет, поэтому ключевыми становятся параметры, влияющие на перепродажу или аренду: район, транспорт, формат дома, класс проекта.
Для арендаторов прогноз означает постепенный рост ставок, особенно в крупных городах. Долгосрочные договоры и выбор жилья в районах с хорошей транспортной связью могут снизить финансовую нагрузку.
Ипотеку в 2026 году стоит рассматривать как инструмент с чётким расчётом: сравнивать программы, учитывать полную стоимость кредита и не закладываться на будущие снижения ставок как на гарантированный сценарий.
Итог: чего ждать от рынка недвижимости в 2026 году
Рынок жилья в 2026 году не обещает резких движений, но остаётся активным и сложным. Цены будут расти точечно, спрос — избирательным, а решения — более взвешенными. Для покупателей и инвесторов это означает необходимость анализа, а не ожидания универсальных сценариев.
Тот, кто в 2026 году опирается на реальные данные, а не на общие прогнозы, получает преимущество — будь то покупка для жизни, инвестиция или выбор арендного жилья.
Тот, кто в 2026 году опирается на реальные данные, а не на общие прогнозы, получает преимущество — будь то покупка для жизни, инвестиция или выбор арендного жилья.
Бесплатный подбор элитной недвижимости
Нажимайте на кнопку и узнайте подробнее